SPD: Städtische Grundstücke Altkönigstraße und Baufeld V am Bahnhof sollen nach Konzeptqualität vergeben werden

Kronberg.– Die SPD hat für die kommende Sitzungsrunde den städtischen Gremien folgenden Antrag zur Beratung und Beschlussfassung vorgelegt: Die Stadtverordnetenversammlung bekennt sich zu einer sozialgerechten Stadtentwicklung. Sie beauftragt deshalb den Magistrat, die Grundstücksvergabe für die städtischen Entwicklungsgebiete „Altkönigblick“ (SGO-Gelände) und „Baufeld V“ (Bahnhofsquartier) auf der Grundlage des im Auftrag des hessischen Ministeriums für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz entwickelten Leitfadens des Hessischen Städtetags und der Architekten- und Stadtplanerkammer Hessen zur Vergabe öffentlicher Grundstücke nach Konzeptqualität in folgenden Schritten einzuleiten: Die Vergabe der Grundstücke (Erbpacht oder Verkauf) erfolgt durch eine öffentliche Ausschreibung unter Benennung von Kriterien und deren Gewichtung, die bei der Veräußerung oder Erbpachtvergabe einzuhalten sind. Diese Kriterien und deren Gewichtung ergeben sich aus den bisher im Stadtentwicklungskonzept und den im Regionalen Flächennutzungsplan erarbeiteten Grundsätzen, den bereits gefassten Beschlüssen und den fachlichen Beratungen. Das Gesamtkonzept für das jeweilige städtische Grundstück plus der durch einen Gutachterausschuss festgesetzte Festpreis für die jeweilige Fläche bilden die Entscheidungsparameter für die Vergabe der Grundstücke.

Der Verkehrswert der Grundstücke soll durch einen Gutachterausschuss mit vereidigten Sachverständigen ermittelt werden. Der vom Gutachterausschuss ermittelte Verkehrswert ist Teil der Ausschreibungsunterlagen. Dieser Betrag darf weder unter- noch überboten werden. Die Flächen, die für bezahlbaren oder geförderten Wohnraum vorgesehen sind, werden zu einem niedrigeren Ausgabepreis veräußert. Mit der Vorbereitung des Vergabe- sowie eines Teilnehmerbekundungsverfahrens soll ein in der Konzeptvergabe erfahrenes Fachbüro beauftragt werden, Haushaltsmittel hierfür stehen zur Verfügung, teilt die SPD mit.

Die Rahmenbedingungen und Entwicklungsziele müssen sich an den Grundsatzbeschlüssen in der Stadtverordnetenversammlung vom 7. Dezember 2017 (Vorlagen 5099/2017 und 5098/2017) und den Vorgaben des Regionalen Flächennutzungsplans (Stichwort: städtebauliche Dichte) orientieren, erinnert die SPD.

Punktesystem

Die Konzeptqualität und Transparenz der Vergabeentscheidung soll durch eine Bewertung im Rahmen eines Punktesystems sichergestellt werden. Die höchste erreichbare Punktzahl sind 800 Punkte.

Die Bürgerinnen und Bürger sollen im Rahmen von vorgeschalteten Dialogveranstaltungen für jedes Planungsgebiet in die Gestaltung miteinbezogen werden, so der Vorschlag der SPD. Diese Veranstaltungen werden durch ein externes Fachbüro begleitet, das über Erfahrungen in dieser besonderen Form der Grundstücksvergabe verfügt. Eine Fortführung der Beteiligung ist nach Veröffentlichung der Ausschreibung aus Wettbewerbsgründen nicht mehr möglich. Über die endgültige Fassung der Ausschreibung entscheidet die Stadtverordnetenversammlung.

„Vor Beginn des Prozesses soll eine Informationsveranstaltung des Magistrats stattfinden, um das Instrument der Konzeptvergabe öffentlicher Grundstücke den Bürgern und den städtischen Gremien vorzustellen. Hierzu sind Vertreter des Hessischen Städtetags und der Stadtplanerkammer Hessen als Fachreferenten einzuladen“, erläutern der stellvertretende SPD-Fraktionsvorsitzende Wolfgang Haas und die SPD-Stadtverordnete Andrea Poerschke für die Sozialdemokraten.

„Altkönigblick“ (SGO-Gelände)

Folgende Vorgaben gelten zum „Altkönigblick“ (SGO-Gelände) gemäß Vorlage 5098/2017: Wohnungspolitische Vorgaben (160 Punkte), Ein- bis Zweifamilienhäuser . (auch als Reihen- und Doppelhäuser denkbar) mit circa 50 Prozent der Gesamtfläche, Mehrfamilienhäuser im Geschosswohnungsbau, davon 40 Prozent als sozialer (geförderter) Wohnraum, 60 Prozent frei vermietbar im unteren Preissegment. (Zielgröße: kleiner als 10 Euro je m², Wohnungsmix mit ca. 30 Prozent der Gesamtfläche (60 Punkte), Vorhaltung von Teilflächen im Plangebiet für ein Wohnprojekt durch eine Bauherrengemeinschaft oder andere Gemeinschaftswohnprojekte mit 20 Prozent der Gesamtfläche (40 Punkte), besondere Konzepte im privaten Mietwohnungsbau mit variablen Grundrissen und Durchmischung von Wohnungstypologien (40 Punkte), soziale Infrastrukturangebote (Kindergarten nach Evaluierung des Bedarfs bei hohen Familienanteil in diesem Baufeld, Gemeinschaftstreffpunkte etc.) (20 Punkte), Barrierefreiheit gemäßHBO 2018.

Zu den städtebaulichen Vorgaben (500 Punkte) gehört auch die Einhaltung planungs- und baurechtlicher Vorgaben (gemäß RegFNP 35-50 Wohneinheiten pro Hektar) (80 Punkte), die städtebauliche Qualität (80 Punkte), die architektonische und gestalterische Qualität (120 Punkte), die Qualität der Erschließung und des Verkehrskonzeptes unter dem Aspekt der Verringerung des Anliegerverkehrs (100 Punkte), die Qualität der Freiraum- und Außenflächen unter Berücksichtigung der jeweiligen Nutzer (Senioren, Familien mit Kindern und Einbindung vorhandener Infrastrukturen z.B. Jugendhaus plus dessen Außenflächen) (60 Punkte), Mobilitätskonzept (zum Beispiel Angebote für Car-Sharing, E-Ladestationen, Fahrradstellplatzkonzept) (60 Punkte).

Zu den energetischen Vorgaben und ökologischen Vorgaben (140 Punkte zählen ein Energiekonzept für das komplette Quartier mit zentraler Energieversorgung (50 Punkte), der Mindeststandard ist der gesetzliche Standard (0 Punkte), die KFW-Effizienz Haus 70 (50 Punkte), der Einsatz nachhaltiger Baustoffe mit Gütesiegel (10 Punkte), der Einsatz von Dachbegrünungen (30 Punkte), die Einhaltung der Zisternensatzung der Stadt Kronberg).

Baufeld V, Bahnhofsquartier

Beim Baufeld V, Bahnhofsquartier, sind folgende Vorgaben zu erfüllen: Wohnungspolitische Vorgaben (160 Punkte), Mehrfamiliengeschoßwohnungsbau mit 45 bis 60 Wohneinheiten, Geschossigkeit: maximal drei Geschosse plus Dachgeschoss unter besonderer Berücksichtigung folgender Parameter: Überwiegend bezahlbarer Wohnraum, davon 40 Prozent als sozialer (geförderter) Wohnraum, 60 Prozent frei vermietbar im unteren Preissegment, (Zielgröße: kleiner 10 Euro je Quadratmeter). Aufteilung in einem ausgewogenen Wohnungsmix für Alleinstehende, Familien und Senioren in Einheiten von 50 bis 120 Quadratmeter für Ein- bis Sechs-Personen-Haushalte (100 Punkte), Vorhaltung von Teilflächen im Plangebiet für ein Wohnprojekt durch eine Bauherrengemeinschaft oder andere Gemeinschaftswohnprojekte mit zirka 20 Prozent der Fläche (60 Punkte), Barrierefreiheit.

Zu den städtebaulichen Vorgaben (500 Punkte) zählen die Einhaltung der planungs- und baurechtlicher Vorgaben (80 Punkte), die städtebauliche Qualität (80 Punkte) sowie die architektonische und gestalterische Qualität unter Wahrung der Proportionalität zwischen Bahnhof- und Ludwig-Sauer-Straße, gestalterische Orientierung der Architektur in Qualität und Material an Hotel und Kammermusiksaal, um eine Quartierseinheit zu schaffen. Keine Riegelbebauung (120 Punkte).

Weiter soll die verkehrliche Erschließung unter Berücksichtigung der nachfolgenden Eckpunkte bearbeitet werden, erläutern der stellvertretende SPD-Fraktionsvorsitzende Wolfgang Haas und die SPD-Stadtverordnete für die Sozialdemokraten und zählen weiter auf: Keine Erschließungsstraße, oberirdische Anlieferung und Besucherparkplätze (max. 5) im Anschluss an den Gewerbebau, Festsetzung der Anzahl der Stellplätze auf der Basis einer neuen Stellplatzsatzung, die die optimale Anbindung des Planungsgebietes an den ÖPNV berücksichtigt, fußläufige Erschließung über Gehwege, Schaffung einer durchgehenden Fuß- und Radwegverbindung bis zur Oberhöchstädter Straße (60 Punkte), Qualität der Freiraum – und Außenflächen unter Berücksichtigung der jeweiligen Nutzer, der umliegenden Anlieger (Ludwig-Sauer-Straße, Hotel und Bahnhofsgebäude, Park und vorhandener Bachläufe) unter weitestgehendem Erhalt der Grünkante zur Ludwig-Sauer-Straße (60 Punkte). Dazu ist ein Mobilitätskonzept (z.B. Angebote für Car- Sharing, E Ladestationen für Autos und Stellplatzkonzept für Fahrräder) (60 Punkte) vorgesehen.

Städtebaulich und architektonisch ist die Gewerbeeinheit als Kopfbau (40 Punkte) einzubinden. Auch hier gibt es außerdem noch abschließend die engergetischen und ökologischen Vorgaben (140 Punkte) zu benennen: Ein Energiekonzept für das komplette Quartier mit zentraler Energieversorgung (50 Punkte), Mindeststandard ist der gesetzl. Standard (0 Punkte), KFW Effizienz Haus 70 (50 Punkte), Einsatz nachhaltiger Baustoffe mit Gütesiegel (10 Punkte), Einsatz von Dachbegrünungen (30 Punkte) und wiederum die Einhaltung der Zisternensatzung der Stadt Kronberg.

Die SPD begründet ihren Antrag unter anderem folgendermaßen: Kronberg stehe wie auch andere Kommunen vor immer komplexer werdenden Aufgaben. Insbesondere die Bereitstellung von zusätzlichem Wohnraum zu vertretbaren Miet- und Kaufpreisen bedeute in wachsenden Regionen wie der Rhein- Main-Region eine zentrale Herausforderung. Aber auch die steigende Nachfrage nach besonderen Wohnformen, beispielsweise gemeinschaftlich orientierte Wohnprojekte, von denen wichtige Impulse für die soziale Gestaltung des Gemeinwesens ausgehen können, und auch die veränderten Familienstrukturen (beispielsweise mehr Alleinlebende und auch Alleinerziehende) fänden im Wohnungsmarkt noch keine Entsprechung. „Aufgrund des großen Nachfragedrucks und der attraktiven Wohnlage Kronbergs steigen die Baulandpreise hier, wie leider aber auch überall, in astronomische Höhen, sodass sich rentable Mieten oder Verkaufserlöse vielfach nur im hochpreisigen Marktsegment darstellen lassen. Im Interesse einer nachhaltigen Stadtentwicklungspolitik müssen Kommunen deshalb steuernd eingreifen und Projekte unterstützen, die der Segregation und der wirtschaftlichen Überlastung eines zunehmenden Teils der Bevölkerung entgegenwirken“, so Haas und Poerschke für die SPD.

Die SPD folgt mit diesem Antrag der neuen, haushaltsrechtlich zulässigen Möglichkeit, städtische Grundstücke nicht nach Höchstgebot, sondern nach Bestgebot zu vergeben, erklärt sie abschließend. Mit dem Instrument der Konzeptvergabe lasse sich über die von der Politik und den Bürgern mitgestalteten Parameter die Schaffung bezahlbaren Wohnraums mit qualitativ hochwertigem Städtebau und hochwertiger Architektur verbinden. Bei der Vergabe der Punkte zur Priorisierung von Planungszielen orientierten sich die Antragsteller an den Vorgaben der oben angeführten Orientierungshilfe. Ergänzend und ohne Anspruch auf Vollständigkeit sei darauf hingewiesen, dass in folgenden Städten das Instrument der Konzeptvergabe bereits umgesetzt wurde: Oberursel, Hanau und Kelsterbach, Frankfurt und Martini-Quartier Kassel. (mw)



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